Ideal ist, wenn die Eheleute sich selbst darüber verständigen können, wer auszieht. Dann geht es im Folgenden „nur noch“ um die finanziellen Auswirkungen der Neuregelung. Schwieriger wird es, wenn kein Ehepartner bereit ist, dem anderen die Ehewohnung zu überlassen. Häufig ist dies der Fall, wenn auch die gemeinsamen Kinder dort wohnen, deren bisheriges Lebensumfeld zumindest vorerst erhalten werden soll.

Man wird in solchen Situationen sinnvollerweise zunächst besprechen, wie die gemeinsamen Kinder künftig betreut werden sollen. Bei einem Residenzmodell bietet sich an, dass derjenige Ehepartner vorerst in der Ehewohnung bleibt, der die Kinder betreut. Bei einem Wechselmodell ist die Situation schon komplizierter. Bei dem (in der Praxis seltenen) Nest-Modell wiederum würden nur die Kinder in der Ehewohnung bleiben und beide Elternteile separate Wohnungen beziehen und von dort aus abwechselnd in die Ehewohnung zurückkehren, um dort die Kinder zu betreuen.

Ebenso sollte natürlich überlegt werden, ob derjenige, der die Wohnung für sich beansprucht, sich diese künftig überhaupt noch leisten kann. Bei einer Mietwohnung müssen Miete und Nebenkosten finanziert werden können. Sofern das eigene Einkommen hierfür nicht ausreicht, muss ermittelt werden, ob und in welcher Höhe ggfs. Unterhaltsansprüche gegen den anderen Ehepartner bestehen.

Sofern die Ehewohnung im Miteigentum der Eheleute oder im Alleineigentum eines Ehepartners steht, muss geprüft werden, ob der ausziehende Ehepartner vom anderen eine Nutzungsentschädigung verlangen kann oder ob dem verbleibenden Ehepartner im Rahmen der Unterhaltsberechnung ein Wohnvorteil zuzurechnen ist.

Wenn all‘ dies geklärt ist, können die getroffenen Regelungen in die Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung mit aufgenommen werden.

Wenn eine einvernehmliche Regelung der Wohnungsfrage nicht gelingt, hat jeder Ehepartner die Möglichkeit, eine vorläufige Überlassung der Ehewohnung für die Trennungszeit beim Familiengericht zu beantragen. Die gesetzlichen Hürden hierfür sind allerdings relativ hoch. Die erforderliche „unbillige Härte“, die ein weiteres Zusammenleben verursachen würde, wird nur in Ausnahmefällen vorliegen, etwa bei Gewalt oder bei einer Kindeswohlgefährdung. Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung. Bloße „trennungsbedingte Unannehmlichkeiten“ genügen jedenfalls nicht. Auch die Eigentumsverhältnisse spielen bei der Zuweisung eine Rolle.

Das Gericht regelt während der Trennungszeit die Wohnungszuweisung nur im Innenverhältnis zwischen den Eheleuten. Den Mietvertrag mit dem Vermieter kann es nicht umgestalten. Sofern der ausgezogene Ehepartner Allein- oder Miteigentümer der Ehewohnung ist, kann er vom anderen eine Nutzungsvergütung verlangen.

Ist später bei Scheidung immer noch streitig, welcher Ehepartner künftig in der Ehewohnung wohnen bleibt, kann erneut eine gerichtliche Regelung beantragt werden. Dabei spielen das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder eine Rolle, aber auch die Lebensverhältnisse der Eheleute, vor allem das Alter und der Gesundheitszustand sowie die Einkommens- und Vermögensverhältnisse.

Mit Rechtskraft der richterlichen Entscheidung über die Wohnungszuweisung bei Scheidung wird automatisch auch das Mietverhältnis mit dem Vermieter umgestaltet.

Gehört die Ehewohnung einem der Ehepartner allein (oder zusammen mit einem Dritten), kann der andere Ehepartner deren Zuweisung bei Scheidung nur in absoluten Ausnahmefällen durchsetzen, wenn sonst eine „unbillige Härte“ entstünde. Er müsste dann auf die Überlassung der Wohnung aus privaten oder beruflichen Gründen dringend angewiesen sein. In diesem Fall würde ein Mietverhältnis mit dem Eigentümer auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete begründet.

Verfahren auf Wohnungszuweisung erst bei Scheidung sind in der Praxis selten, da meistens schon bei Trennung eine gerichtliche Regelung beantragt wird, die sich dann bis zur Scheidung etabliert hat.

Bei einer einvernehmlichen Wohnungsübernahme durch einen Ehepartner kann nach der Scheidung der Vermieter aufgrund gemeinsamer Erklärung der Eheleute zur entsprechenden Vertragsanpassung verpflichtet werden.

Vorsicht ist geboten, wenn ein Ehepartner aus der Ehewohnung auszieht und sich danach nicht mehr rührt. Wenn er sechs Monate lang dem anderen Ehepartner gegenüber keine ernsthafte Rückkehrabsicht bekundet, wird nach dem Gesetz unwiderleglich vermutet, dass er dem anderen das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat. Er kommt dann also nicht mehr in die Wohnung zurück, wenn ihn der andere Ehepartner nicht wieder aufnimmt. Der andere Ehepartner darf dann sogar die Türschlösser austauschen.

Im Regelfall wird jedoch eine Neuregelung der Eigentumsverhältnisse zumindest an der Ehewohnung gewünscht. Eine Dauergemeinschaftslösung in Form einer Vermietung des Wohnungsanteils an den Ex-Ehepartner nach der Scheidung ist häufig problematisch, da die typischen Probleme eines Mietverhältnisses noch potenziert werden, wenn der Ex-Partner als Vermieter fungiert.

Eine Vermietung der gemeinsamen Immobilie an Dritte, bei der die Eheleute sich die Mieteinnahmen untereinander teilen, ist ebenfalls denkbar. Oft möchte jedoch mindestens ein Ehepartner das im Haus gebundene Vermögen liquidieren, um neues Wohneigentum zu erwerben oder den Erlös anderweitig anzulegen. Dann scheidet auch diese Lösung aus.

Häufig wird daher entweder ein Drittverkauf der gemeinsamen Immobilie vereinbart, dessen Netto-Erlös sich die Eheleute anschließend teilen. Oder ein Ehepartner übernimmt die Immobilie zu Alleineigentum, d. h. er erwirbt den Miteigentumsanteil des anderen Ehepartners gegen eine angemessene Ausgleichszahlung. Sofern die Immobilie noch kreditbelastet ist, übernimmt der sie übernehmende Ehepartner in der Regel auch die gemeinsamen Kreditschulden, die häufig auf Jahrzehnte angelegt sind. Hierfür ist allerdings die Zustimmung der Bank erforderlich, was nicht immer unproblematisch ist.

Unter Umständen kommt auch eine Übertragung der Immobilie auf gemeinsame Kinder in Betracht oder eine Realteilung dergestalt, dass die Immobilie in zwei in sich abgeschlossene Wohnungen aufgeteilt wird und jeder Ehepartner eine Wohnung übernimmt. In der Praxis dürften der Verkauf der gemeinsamen Immobilie oder deren Übernahme durch einen Ehepartner die am häufigsten gewählten Lösungen sein.

Bei einem Drittverkauf haben die Eheleute ein gemeinsames Interesse an einem möglichst hohen Kauferlös. In der Regel verständigt man sich auf ein Maklerbüro, das die Vermarktung übernehmen soll. Im Rahmen einer Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung kann eine entsprechende Verkaufsverpflichtung statuiert werden und es können Regelungen zur Räumung, zum Verkaufsprozess und zur Erlösverteilung getroffen werden. Eine solche Regelung bedarf notarieller Beurkundung.

Bei einer Übernahme der Immobilie durch einen der Ehepartner muss ein fairer Ausgleichsbetrag festgelegt werden. Hier sind die Interessen der Ehepartner naturgemäß gegenläufig. In der Praxis werden häufig zuerst mehrere Immobilienmakler um eine Bewertung gebeten, häufig mit dem Hinweis auf eine beabsichtigte Veräußerung. Gelegentlich werden auch Verkehrswertgutachten von Immobilien-Sachverständigen oder eine Stellungnahme des Gutachterausschusses der jeweiligen Gemeinde eingeholt, um den fairen Marktwert des Miteigentumsanteils zu ermitteln.

Der konkrete Ausgleichsbetrag wird dann häufig im Rahmen der Verhandlungen über die sonstigen Trennungs- und Scheidungsfolgen mit ausgehandelt. Die Eigentumsübertragung oder die Regelung zum geplanten Drittverkauf wird später als selbständiger Teil der Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung zusammen mit dieser notariell beurkundet.

Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der andere Ehepartner bei einem Drittverkauf gemeinsamer Immobilien mitwirkt oder dass er den Miteigentumsanteil zum Marktwert auf den anderen Ehepartner überträgt. Wenn der andere Ehepartner sowohl einen Drittverkauf ablehnt als auch eine interne Übertragung, bleibt als letzter Ausweg nur die Teilungsversteigerung.

Dies ist eine Form der gerichtlichen Zwangsversteigerung. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Jeder Ehepartner kann spätestens nach der rechtskräftigen Scheidung die Teilungsversteigerung beantragen. Im Grundbuch wird dann ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Der andere Ehepartner wird davon informiert und hat sodann zwei Wochen Zeit, Einwände vorzubringen. Ist der Einwand erfolgreich, wird die Versteigerung zunächst bis zu einer erneuten Prüfung für sechs Monate ausgesetzt.

Kommt es zu einer öffentlichen Versteigerung, können beide Ehepartner selbst Gebote abgeben und die Immobilie im Rahmen der Versteigerung erwerben. Die Teilungsversteigerung endet mit dem Zuschlag, mit dem das Immobilieneigentum an den Höchstbietenden übertragen wird. Nach Abzug der Verfahrenskosten wird der Erlös unter den Eheleuten anteilig verteilt. Die erzielten Erlöse liegen dabei allerdings nicht selten unter dem Marktwert, so dass eine einvernehmliche Regelung im Regelfall vorzugswürdig ist.